Magánszálláshely

Magánszálláshelyek adózási kisokosa: Tételes átalányadó, TFH és az IFA elszámolása

Részletes adózási útmutató magánszállásadók számára: a tételes átalányadó feltételei (38 400 Ft/lakószoba/év), a 4%-os Turizmusfejlesztési Hozzájárulás és az idegenforgalmi adó (IFA) szabályai.

A magánszálláshely-szolgáltatást és fizetővendéglátást folytató ingatlantulajdonosok számára az egyik legfontosabb kérdés a legkedvezőbb és legbiztonságosabb adózási forma kiválasztása. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (SZJA törvény) különös kedvezményeket és egyszerűsített adózási lehetőségeket biztosít azoknak a magánszemélyeknek, akik nem egyéni vállalkozóként adják ki ingatlanjaikat rövid távú turisztikai célra.

Az alábbi összefoglalóban részletesen bemutatjuk a magánszállásadókra vonatkozó adózási formákat, a tételes átalányadózás szabályait, a Turizmusfejlesztési Hozzájárulás (TFH) bevallását, valamint az idegenforgalmi adó (IFA) és az ÁFA-mentesség kritériumait.

1. Milyen adózási formák közül választhat a magánszállásadó?

A magánszemélyként szálláshely-szolgáltatást nyújtó tulajdonos alapvetően két fő adózási mód közül választhat az SZJA törvény rendelkezései szerint:

  1. Tételes átalányadózás: Kedvező, szobánkénti fix összegű adózási forma, amely mentesít a részletes költségelszámolás és a számlagyűjtés adminisztrációja alól.
  2. Tételes költségelszámolás (önálló tevékenységből származó jövedelem): Ennél a módszernél a fakturális bevételekből levonhatók az igazolt, felmerült költségek (pl. közüzemi díjak, felújítás, mosatás, hirdetési jutalékok, amortizáció), és a fennmaradó jövedelem után kell megfizetni az 15% SZJA-t. (Választható a 90%-os szabály is, ahol a bevétel 90%-a számít jövedelemnek).

Az esetek többségében – különösen a magasabb kihasználottságú, alacsony fenntartási költségű vendégházaknál – a tételes átalányadózás nyújtja a legkedvezőbb adóterhet.

2. A tételes átalányadózás részletes szabályai

A tételes átalányadózás az SZJA törvény 57/A. §-án alapul. Ezt az adózási módot a magánszemély abban az esetben választhatja, ha a tevékenységet nem egyéni vállalkozóként végzi, és teljesíti az alábbi törvényi feltételeket:

Választási feltételek:

  • Ingatlanok száma: A magánszemély legfeljebb 3 egyéni tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület hasznosítására választhatja ezt a formát.
  • Vendégenkénti időtartam: Ugyanannak a vendégnek egy adóévben legfeljebb 90 napig nyújtható szálláshely-szolgáltatás.
  • Szálláshely kapacitása: Az ingatlan megfelel a magánszálláshely vagy falusi szálláshely jogszabályi követelményeinek (legfeljebb 8 szoba és 16 ágy).

Az adó mértéke és megfizetése:

  • Éves tételes adó: Általános szabály szerint az adó mértéke 38 400 Ft lakószobánként évente. (Megjegyzés: Budapest közigazgatási területén a nagy turisztikai terheltség miatt a 2025-től hatályos szabályok szerint a tételes adó mértéke 150 000 Ft/lakószoba/év).
  • Adófizetés határideje: A tételes átalányadót egyenlő részletekben, negyedévente kell megfizetni a negyedévet követő hónap 12. napjáig a NAV Személyi jövedelemadó számlájára.
  • Lakószoba meghatározása: Adózási szempontból lakószobának minősül a lakóhelyiségként nyilvántartott, alvásra alkalmas bútorral felszerelt helyiség. Az adót ingatlanonként legalább 1 lakószoba után meg kell fizetni, függetlenül attól, hogy a szálláshely az év hány napján tart nyitva.

A tételes átalányadó megfizetésével a magánszállásadó mentesül a személyi jövedelemadó (SZJA) és a szociális hozzájárulási adó (szocho) további megfizetése alól a szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételére vonatkozóan.

3. A Turizmusfejlesztési Hozzájárulás (TFH)

A 2016. évi LXVI. törvény alapján a szálláshely-szolgáltatási tevékenység a Turizmusfejlesztési Hozzájárulás (TFH) hatálya alá tartozik. A TFH célja a magyar turisztikai ágazat fejlesztésének és marketingjének finanszírozása.

A TFH kulcsfontosságú szabályai:

  • Adóalap: A nyújtott szálláshely-szolgáltatás nettó árbevétele (ÁFA nélküli ellenértéke).
  • Adómérték: A nettó árbevétel 4%-a.
  • Bevallás és megfizetés:
    • Azok a magánszállásadók, akik nem kötelezettek havi/negyedéves ÁFA-bevallásra (pl. alanyi adómentesek), a TFH-t az éves SZJA-bevallásukban (25SZJA nyomtatvány) vallják be és fizetik meg a tárgyévet követő év május 20-ig.
    • A TFH külön adónemnek minősül, így a tételes átalányadó megfizetése nem mentesít a 4%-os TFH megfizetése alól.

4. Idegenforgalmi Adó (IFA) – Beszedés és elszámolás

Az idegenforgalmi adó (IFA) a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény alapján kivetett helyi adónem, amelyet a települési önkormányzatok rendeletben szabályoznak.

Az IFA működése a gyakorlatban:

  • Adóalany: A szálláshelyen legalább egy vendégéjszakát eltöltő, nem helyi lakos magánszemély, aki betöltötte a 18. életévét.
  • Adóbeszedésre kötelezett: A szálláshely-szolgáltató (a vendégház tulajdonosa vagy üzemeltetője), aki köteles az adót a vendégtől beszedni.
  • Mentesülők: A 18 év alatti gyermekek, a közép- és felsőfokú oktatási intézményben tanulók, valamint a településen munkát végző munkavállalók mentesülnek az IFA megfizetése alól.
  • Adómérték: Településenként eltérő, fix összeget határoz meg az önkormányzat vendégéjszakánként (általában 300–650 Ft/fő/éj között mozog).
  • Bevallás: A beszedett idegenforgalmi adóról a szállásadónak a tárgyhónapot követő hónap 15. napjáig kell adóbevallást benyújtania a helyi önkormányzati adóhatósághoz és átutalnia a beszedett összeget.

Az idegenforgalmi adó nem minősül a szállásadó saját bevételének, azt a szállásadó csupán áthárított adóként szedi be a vendégtől és továbbítja a hatóságnak.

5. ÁFA-státusz és az alanyi adómentesség (AAM)

A magánszálláshely-szolgáltatás az ÁFA törvény alapján főszabály szerint kedvezményes, 5%-os ÁFA-kulcs alá tartozik. Azonban a magánszemélyek és kisméretű szállásadók számára a legcélszerűbb választás az alanyi adómentesség (AAM).

Az alanyi adómentesség előnyei:

  • Értékhatár: Az alanyi adómentesség választásának felső értékhatára évi 12 millió Ft árbevétel.
  • Számlázás ÁFA nélkül: Az alanyi mentes szállásadó számláján nem számít fel ÁFA-t (a számlán fel kell tüntetni az “AAM” jelölést), így a vendég felé bruttó áron értékesíthet, ami versenyelőnyt jelent a magánszemély vendégek körében.
  • Adminisztrációs könnyebbség: Nem kell rendszeres ÁFA-bevallást benyújtani a NAV felé.

Amennyiben a magánszállásadó éves bevétele meghaladja a 12 millió Ft-os alanyi mentes keretet, az értékhatár átlépésének napjától beáll az ÁFA-kötelezettség, és a szálláshely-szolgáltatásra érvényes 5%-os ÁFA-kulcsot kell alkalmazni.

6. Nyilvántartási és adatszolgáltatási kötelezettségek

A szabályos adózáshoz és a hatósági ellenőrzésekhez a szállásadónak az alábbi nyilvántartásokat kell naprakészen vezetnie:

  • Pénztárkönyv vagy bevételezési nyilvántartás: A számlák és nyugták alapján rögzíteni kell a befolyt bevételeket, az elszámolt IFA-t és a TFH alapját.
  • Vendégkönyv / NTAK adatbázis: A VENDÉGEM szoftverben vagy egyéb NTAK-kompatibilis szálláshelykezelőben tárolt digitális vendégnyilvántartás.
  • Számlázási kötelezettség: Minden vendég részére kötelező számlát vagy nyugtát kiállítani a szállásdíjról. Az online számlázó programok használata javasolt, amelyek automatikusan adatot szolgáltatnak a NAV Online Számla rendszerébe.

Összegzés

A magánszálláshely-szolgáltatás adózása a tételes átalányadózás választása esetén átlátható és kiszámítható szerkezetű. A 38 400 Ft/lakószoba/év tételes SZJA, a 4%-os TFH és a helyi idegenforgalmi adó precíz adminisztrációja biztosítja a jogszabályoknak megfelelő működést. A jól megválasztott adózási forma és a digitalizált nyilvántartás lehetővé teszi, hogy a szállásadó elsősorban a vendégfogadásra és a vidéki vendéglátás minőségének növelésére összpontosítson.